Schimmelbildung als Mietmangel

Der Befall einer Mietwohnung mit Schimmelpilzen stellt einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar.

Allerdings sind die Ursachen dieser Schimmelpilzbildungen nicht einheitlich. Nach der Spährentheorie des Bundesgerichtshofes ist die Schimmelpilzbildung nur dem Vermieter anzulasten und berechtigt nur dann zur Mietminderung, wenn die Schimmelpilzbildung aufgrund von Feuchtigkeit entstanden ist, die von außen in die Mieträume, also durch das Mauerwerk oder durch ein undichtes Dach eindringt.

Anders sieht es aus, wenn die Schimmelpilzbildung auf unsachgemäßem Heizen und insbesondere von fehlender Lüftung des Mieters beruht. Gleichermaßen kann eine Ursache darin liegen, insbesondere bei Altbauten, dass eine große Schrankwand oder eine Sofalandschaft, bevorzugt in der kalten Jahreszeit, fest an eine Außenwand gestellt wird, wenn diese Außenwand nicht gedämmt ist. Dies führt bei fehlender Außendämmung nahezu unweigerlich zu Schimmelpilzbildungen an der Wand. Zumindest wenn der Mieter diese Schimmelpilzbildung bemerkt, muss er die Möbel umstellen und kann dann nicht weiter für die Zukunft den Mietzins mindern.

Eine erhöhte Lüftungspflicht des Mieters ist insbesondere dann gegeben, wenn in der Wohnung erlaubterweise Tierhaltung erfolgt, Wäschetrocknung erfolgt oder umfangreich Pflanzen gehalten werden.

Mietzahlung bei Empfängern von Sozialleistungen (Hartz-IV-Grundsicherung)

Hier gibt es zwei Varianten aus Vermietersicht:

Angestrebt werden, weil die Gefahr besteht, dass die Sozialleistungen vom Mieter ausgegeben werden und der Vermieter mit seinem Mietzins in die Röhre schaut:

a) Abtretung der Sozialleistungen

Diese Variante ist problematisch, weil unpfändbare Ansprüche nach § 400 BGB nicht abgetreten werden können. Es gibt hier zwar eine Sonderregelung, die im Einzelfall die Abtretung ermöglicht (§ 53 Abs. 2 Nr. 2 SGB I). Allerdings ist hier eine Feststellung durch Verwaltungsakt gegenüber dem Leistungsberechtigten erforderlich, dass die Abtretung wirksam ist. Ein solcher Verwaltungsakt wird von der Sozialverwaltung allerdings nur in Ausnahmefällen erlassen werden.

b) Direktzahlung

Wesentlich praktischer und rechtlich einfacher ist die Geltendmachung der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 SGB II. Der Leistungsempfänger beantragt nach § 22 Abs. 7 S. 1 SGB II die Direktzahlung der Miete beim Jobcenter an den Vermieter. Dieser Antrag ist formlos möglich. Der Nachteil ist allerdings, dass er jederzeit widerrufen werden kann.